Présentation générale de l’organisme et de son contexte

Conclusion générale de la Miilos

L’office sort d’une longue période d’incurie. L’arrivée d’un nouveau directeur et le renouvellement du conseil d’administration doivent être l’occasion pour l’office de se positionner sur son avenir et de définir une stratégie notamment dans le domaine patrimonial.

Remarques

• Incapacité des organes dirigeants à déterminer une stratégie du devenir de l’office et défaut de rigueur dans sa gestion au quotidien. Il faut s’interroger sur la pertinence du maintien de cette petite structure au vu des difficultés qu’elle rencontre et sur l’engagement de la collectivité de rattachement
  

• Pas de consignation par écrits ni des procédures ni des modes de fonctionnement et pas de mise en place de contrôle interne. Il faut organiser la suppléance et la polyvalence
  

Gestion locative et politique sociale

Conclusion générale de la Miilos

L’office doit prendre en compte les dispositions du CCH qui imposent la délivrance d’un numéro départemental unique à tous les demandeurs de logement et se réapproprier la gestion de la demande sur son parc non contingenté. Pour une meilleure connaissance de la population logée, il doit être plus attentif dans le traitement de l’enquête OPS. La qualité du service rendu aux locataires est satisfaisante. Grâce à l’action de la nouvelle direction, les impayés sont maîtrisés.

Remarques

• Connaissance imparfaite de la population logée. L’OPH doit être plus rigoureux dans l’exploitation des réponses à l’enquête triennale sur l’occupation du parc social (OPS). Ex : OPS 2006 – 72% des familles ont un revenu inférieur à 20% des plafonds de ressources alors que la moyenne régionale est de 12%
  

• L’office ne procède pas à l’enregistrement départemental des demandes préalablement à la commission d’attribution (obligatoire par l’article R.441-2-2 du CCH avec sanction pécuniaire en cas de non respect)
  

• L’office a abandonné à la ville la gestion de son parc contingenté. De plus, le CA n’a pas déterminé les critères d’attribution des logements relevant de sa compétence
  

• Depuis plusieurs années, dans l’attente d’une décision concernant la démolition-reconstruction de l’immeuble situé 68 Bd Joffre, des logements devenus vacants ont été loués à des étudiants. Aujourd’hui 5 étudiants sont occupants sans titre. (irrégularité susceptible de sanction pécuniaire)
  

• L’accord collectif 2006-2008 prévoit le relogement de 11 familles cumulant des difficultés financières et sociales. Fin 2007, 4 étaient relogées.
  

• Augmentation à l’identique des loyers des logements non conventionnés et des logements conventionnés avec les loyers des logements non conventionnés inférieurs aux loyers des logements conventionnés
  

• Ecart entre les charges constatées et les charges appelées (surprovisionnement global de 11,1% en 2006) et répartition des charges entre les groupes à clarifier
  

• Pas de bilan annuel des réclamations (fiches navettes normées entre les gardiens et le siège) en ce qui concerne les délais de traitement et la nature des interventions
  

• Engagement du bailleur (dans la convetion d’abattement de TFPB du 13.11.07 pour les sites implantés en ZUS) de sécurisation des accès aux halls et d’informatisation des loges
  

• Pas d’enquête de satisfaction des locataires (conseil de concertation locative mis en place par le CA du 31.3.05)
  

Patrimoine

Conclusion générale de la Miilos

L’office gère un patrimoine attractif implanté pour moitié en ZUS. Cependant un programme de travaux destiné à résorber les installations vétustes doit impérativement être élaboré en liaison avec le scénario retenu dans le cadre du PSP. Une solution doit être trouvée rapidement afin de mettre un terme à la situation de l’immeuble 68 Bd Joffre.

Remarques

• L’office doit se conformer aux dispositions de l’article L.631-7 du CCH qui réglemente le changement d’usage des locaux destinés à l’habitation. Ce n’est pas le cas pour le logement utilisé pour les bureaux de l’office (8 place de la Gare) et un local professionnel (114 av Gal Leclerc). L’autorisation préfectorale préalable n’a pas été demandée
  

• Gestion inconséquente de l’immeuble 68 Bd Maréchal Joffre. Au 21.4.08, c’est 95 000€ de perte de revenus locatifs plus 18 705€ pour un marché d’AMOA pour constituer le dossier d’intention de démolir et 8 888€ pour une mission de maîtrise d’œuvre sociale et urbaine pour le relogement (procédure interrompue). Aujourd’hui : 30 logements murés, 9 familles locataires et 5 étudiants occupants sans titre
  

• Lors de la réhabilitation de la résidence pour personnes âgées La Vallée, une mauvaise définition des besoins et un défaut de suivi de l’opération ont conduit à l’installation d’un système de sécurité incendie inadapté ayant pour conséquence la réalisation de travaux supplémentaires (entre 30 000 et 40 000€)
  

• Non application de la décision du CA du 25.3.03 de conventionner sans travaux les immeubles 17 bis Montrouge et Gare (87 logements) + 2 logements situés 22 rue villa Flamande
  

• Pas de plan pluriannuel de travaux. En 2007, l’OPH a diminué (plus de la moitié) son effort de maintenance pour des raisons financières. Si cette position perdure, elle peut entraîner des conséquences dommageables pour le patrimoine
  

• Pour la maintenance de la résidence pour personnes âgées La Vallée : devis au cas par cas pour la remise en état des logements libérés + 3 contrats pour les ascenseurs. Il faut globaliser ces prestations
• Pas de suivi interne rigoureux concernant les ascenseurs (rapport annuel par un bureau de contrôle).
  

Audit technique pour la mise en conformité par rapport à la réglementation relative à la sécurisation des ascenseurs mais les travaux n’ont pas commencé, faute de ressources financières

• Dossiers techniques amiante à mettre à jour suite au repérage de fin 2003 (immeuble Briand) ou aux travaux (résidence La Vallée)
  

Tenue de la comptabilité et analyse financière

Conclusion générale de la Miilos

L’office connaît une situation financière difficile (autofinancement négatif sur la période contrôlée). L’autofinancement important dégagé en 2007 résulte en grande partie de recettes exceptionnelles et non récurrentes et à une réduction drastique des dépenses de gros entretien. Pour les années à venir, l’office devrait bénéficier de certaines marges de manœuvre en raison de l’allégement de l’endettement. Cependant s’il veut réaliser les travaux nécessaires à la conservation de son patrimoine locatif, compte tenu de sa capacité d’endettement limitée et de son fonds de roulement net global très faible, l’OPH devra augmenter ses fonds propres en faisant appel à des capitaux extérieurs.

Remarques

• Le contrôle a relevé des manquements dans la tenue de la comptabilité de nature à mettre en cause la sincérité des comptes :
  

- inscription des valeurs nettes des subventions d’investissement (au lieu de leur montant brut et du montant des subventions reprises au résultat). Reprise sur l’année d’encaissement et non conformément au plan d’amortissement du bien.

- amortissement du groupe 106 Joffre à partir de 2006 au lieu de 2003 (date de sa mise en service)

- bilan 2005 non équilibré

- ICNE enregistrés irrégulièrement jusqu’en 2006

• - provision pour charges (73K€) enregistrées avant 2003 à analyser et reprendre éventuellement.
  

- mauvais enregistrement des intérêts compensateurs (cf. rapport Miilos de 2003)

- pas d’état récapitulatif des dettes en 2003-2004-2005 et 2006 et pas d’annexe équilibre AT-AF

• Pas de comptabilité pour la régie d’avances
  

• La provision pour gros entretien doit être adossé à un plan pluriannuel d’entretien
  

• Mauvaise situation du fonds de roulement net global et de la trésorerie (1,42 mois de dépenses au 31.12.07 alors que le niveau régional est 3,73) qui ont généré des difficultés de règlement (paiement des fournisseurs au-delà du délai légal, report d’échéance d’emprunt auprès de la CDC et pour le paiement de la TFPB)
  

• Les premiers travaux d’actualisation de l’analyse prévisionnelle réalisée par la fédération des OPH en prenant en compte les résultats 2007 montrent que l’office ne pourra pas financer les travaux prévus au PSP